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沈毅博客

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地产板块操作策略:从政策到内在价值  

2009-12-25 16:18:34|  分类: 股坛风云 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,一系列房地产调控政策的出台,标志着新一轮房地产调控序幕正迅速拉开。从抑制投机、营业税优惠取消到遏制房价过快上涨,再到五部委联合表示房地产企业拿地首付不得低于50%等,短短十天时间房地产政策取向出现三级跳,其措辞罕见犀利,显示出政府在刺激房地产以带动经济走出危机的一年后,在通胀苗头出现的时候,再度伸出调控之手。

这些消息可能会使未来房价得到抑制。国家出台的抑制房价快速上涨措施主要集中在供给层面,由于房屋建设供给的低弹性,短期效果不会很明显。但预计随着政策的不断深入,明年或后年的供给将实质形成,届时供求关系会得到缓和,房价将得到一定的抑制。

从今年年末的宏观政策来看,2010年货币政策将逐步由今年的极度宽松到明年的适度宽松再到未来的中性偏紧,相关数据预测明年通货膨胀率在2%以上,若保持现在的利率,央行利率将再现负值,因此明年开始加息的可能性也比较大。这也进一步封杀了房地产的涨价空间。

虽然政策插刀房地产板块,房地产板块遭遇一次利空,但明年GDP增长继续保八的政策使得房价下跌的空间也是有限的,楼市就此长期转向走空的概率很低。在目前外贸进出口持续负增长、实体经济回暖不明朗的背景下,中央经济工作会议确定了“刺激消费增长、撬动农村消费”的主导思想,而在家电、汽车下乡之后,政府打出了“鼓励农民工在城镇安家落户、推进城镇化建设”这张王牌,由此可见房地产作为经济支柱产业的地位短期内还难以改变。从2008年的经济状况我们可以看到,一旦房价下跌就意味着经济停摆。那么,政府会让经济在2010年重蹈2008年的覆辙吗?答案是否定的。至于开发商拿地首付被提高至五成,实际操作起来更是困难重重,不亚于天方夜谭。值得借鉴的是,2005年国家开始调控房价,然而,在地方政府和开发商合谋下,大部分看似切实可行的政策都被化于无形。此外,在买方市场中,卖方很容易把税负转嫁到买方头上也让这一措施形同纸上谈兵,而土地成本增加,很可能会成为推升楼价的另类因素。因此说,楼价在目前政策的影响下暴跌可能性很低,楼市也不可能大转向。而地产股也会在消化掉短线利空后东山再起——毕竟,行业景气度和中长期政策性利好是市场炒作的基础。

从长远角度来看,抑制投资购房有利于行业长远发展。政府对地产的态度仍没有发生根本改变,近期的国务院会议也再次提出了继续支持居民自住和改善型住房消费。但未来会通过加大差别化信贷政策执行力度来抑制投资性购房,也会进一步提升投资购房的信贷成本来挤出这部分需求。投资购房需求弹性大且不够真实,通过抑制投资需求来使房价平稳对行业长远发展有利,因为这更能够延长行业的上升期。拿地方面对上市公司而言也有好处,目前部分开发商对市场未来预期过高导致高价地的频繁出现,加大了上市公司的扩张难度。对房价和地价预期的理性回归,对上市公司的资源拓展和长远发展都更为有利。 

对于2010年的地产板块操作策略,考虑到调控政策提出以下几点建议:

一、关注手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司,如苏宁环球、世茂股份、信达地产、京投银泰等。苏宁环球在南京江北的项目楼面地价为500元/平左右、世茂股份的楼面地价不到1500元/平、信达地产的楼面地价不到1000元/平,京投银泰依托达股东优势明年有望拿到实质性的地铁上盖物业。

二、关注部分优质商业并能保持业绩高增长的公司,如金融街、世茂股份等。金融街:公司正在聚焦京津地区,大幅增加该区域的土地储备,公司在京津地区的物业具有绝对的战略价值,未来3年公司的净利润将保持每年30%左右的高速增长,未来3年公司70%以上的净利润来自开发类。世茂股份:公司在二、三线城市土地储备在快速扩张,公司将逐步持有一些优质物业。若考虑到公允价值变动,则公司的业绩还会有所上升。

三、关注土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。虽然政策调控房地产板块,但多数机构依然看涨2010年部分城市房价,包括北京、天津、珠海、苏州等。相关的公司有金融街、信达地产、北京城建、华业地产、华发股份、*ST海星、苏州高新等。

 

 

 

 

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